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Acta de suspensión de obra


 







Conveniencia Práctica

En un artículo anterior (”Una Rescisión a tiempo…”) tratamos el tema de la rescisión contractual; establecimos cual es el procedimiento mas adecuado y la conveniencia del desligamiento del contrato. No sólo aconsejamos intimar al propietario que firmó el contrato de locación de obra y no la comenzó en un plazo razonable (pusimos tres meses) sino que también establecimos el mismo procedimiento para el caso de paralización de la obra por más de tres meses. El resultado ante el silencio del comitente o una negativa del mismo era la rescisión del contrato y el posterior desligamiento.
A través de varios años de asesorar a los arquitectos muchos me plantearon la siguiente situación:
“…Mire doctor, yo sé que lo que me aconseja es la mejor forma de proteger mis derechos, pero en este caso también quiero conservar mi cliente…. Cuando le pregunté si seguiríamos con la obra, me dijo que ni bien resolviera su tema financiero la obra seguía adelante…..Yo le creo vio….Es un buen cliente…”
La Facultad de Derecho no me preparó para dictaminar si ese acto de fe del arquitecto era correcto en el caso concreto y tampoco me dió conocimientos de psicología para saber si la afirmación del comitente era sincera u ocultaba algún laberinto oscuro que llevaba quien sabe a que lugar. Sólo los años que fui cumpliendo, la experiencia que traen los mismos y aquella ganada en la especialización de arquitectura legal me fueron dando algunas respuestas.
1.- En muchos casos la “fe” del arquitecto estuvo bien correspondida por un comitente que se había expresado con la verdad: Mejorada su situación la obra continuó. No hizo falta carta alguna y menos una rescisión.
2.- En muchos otros casos, pasado un tiempo el arquitecto sufría un golpe emocional (que luego se trasladaba a su bolsillo). Al pasar por la obra vio que la misma continuaba “dirigida” por el propietario y/o que continuaba con la presencia de otro profesional. En otros casos pasaba por el lugar donde estaba la obra y veía un cartel de “VENTA” y luego un “VENDIDO”. El resultado era que el arquitecto se sentía defraudado en su “fe” y frustradas sus expectativas económicas.
3.- Todas las situaciones que Usted pueda imaginar entre el punto 1.- y el 2.-
Yo no tengo el consejo jurídico que se convierta en la respuesta exacta para cada caso pero la experiencia me llevó a aconsejar a los arquitectos lo siguiente:
El artículo 1198 del Código Civil Argentino dice que: ” Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosimilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión……” Por lo tanto debemos presumir la buena fe del comitente.
Frente al dilema de qué hacer en el caso de una obra que no comienza o una que se paraliza y Usted mantiene su confianza en la buena fe del comitente, mi consejo es firmar un ACTA DE SUSPENSIÓN DE OBRA. La misma deberá contener una presentación con la identificación de cada parte, lugar y fecha en la que se firma; deberá contener una referencia al contrato firmado por esas partes y características del mismo (es decir si se contrató proyecto, dirección de obra, clase de dirección, etc.) A continuación en otra cláusula deberán manifestar que se ha decidido suspender los efectos del contrato y el plazo por el cual se suspende. Conviene detallar si se ha entregado el proyecto, si el mismo se encuentra pago y, en su caso, el porcentaje de avance de la obra a ese momento.
Se establecerá que al reanudarse la obra el contrato recobrará su total vigencia con la necesaria adaptación de los plazos faltantes.
Si al vencer el plazo alguna de las partes decide no continuar con el contrato deberá hacérselo saber a la otra con, por ejemplo, diez días hábiles de anticipación a la finalización. Si el que decide no continuar la obra es el comitente se puede establecer su obligación de abonar los honorarios por las tareas realizadas al momento de la suspensión y que se encontraren impagas más un 20% por tareas encargadas y no ejecutadas (lucro cesante) sin perjuicio de otras disposiciones que establezcan las normas arancelarias del lugar y/o el contrato firmado. Si transcurridos cinco días hábiles de la finalización de la suspensión el comitente no reanuda la obra, el arquitecto puede dar por rescindido el contrato con su derecho al cobro de honorarios de acuerdo a lo descripto.
También puede establecer que si el comitente, sin haber notificado al arquitecto, sigue la obra con otro profesional o vende el inmueble, etc. deba pagar una suma en concepto de multa a mas de tener que abonar honorarios impagos y lucro cesante.
Este Acta de Suspensión de Obra conviene presentarla ante la autoridad administrativa de registro y/o Colegio Profesional en su caso. Esto le permitirá demostrar ante terceros cual era su situación frente a la obra en un momento dado.
Lo descripto no es un antídoto contra la posible mala fe de un comitente, sino tan solo un posible camino para ayudarlo a probar su buena fe. Solamente Usted podrá definir y ver en el caso concreto que hacer, si firmar un acta como la recién descripta o enviar directamente una intimación con vistas a una rescisión.

Una Ayuda para el Arquitecto
Por el Dr. Hector Sagalovsky


 





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