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Comentarios sobre Contratos


 







Una Ayuda para el Arquitecto

Por el Dr. Hector Sagalovsky


Capitulo Primero

Si debiéramos definir un contrato nada mejor que recurrir a la definición del artículo 1137 del Código Civil Argentino, que nos dice “Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos” Es decir que si Usted se encuentra con un comitente que le encarga un proyecto, se ponen de acuerdo en los honorarios que le deberá pagar y cuando deberá entregarle el proyecto, cierran todo con un apretón de manos, tenemos un contrato.
Puede sonarle un poco raro, pero debemos efectuar dos aclaraciones:
No hay contrato de celebración obligatoria, pues como dice la definición es un “acuerdo” y nadie está obligado a “acordar” ni a “contratar”. Por ello desde hace ya más de una década no estoy de acuerdo con las fórmulas preimpresas que dicen: “CONTRATACIÓN OBLIGATORIA” pues son todo un contrasentido. Se puede obligar a utilizar una forma específica, pero no obligar a contratar.
Muchas veces un arquitecto me ha dicho: ” Sí, le entregué el proyecto pero no teníamos ningún contrato” Error, pues salvo que Usted le haya entregado un proyecto por decisión unilateral y sin que haya mediado pedido alguno, por lo general le ha entregado el proyecto a un comitente, que se lo ha solicitado y habían acordado ciertas condiciones. Existe contrato (acuerdo de voluntades) pero no lo han celebrado por escrito, punto que ampliaré.
El tema del porqué deciden celebrar un contrato con un comitente se debe relacionar necesariamente con el tema del cobro de honorarios, pues sin olvidar el momento en que decidieron abrazar la profesión de arquitectos como forma de vida mas que como medio, el ejercicio profesional diario nos va enseñando que si dejamos de lado totalmente nuestra profesión como medio se hará muy difícil el mantenerla como estilo de vida.
Con sus primeras prácticas profesionales el arquitecto se va dando cuenta lo difícil que es llegar al momento en el cual podrá compatibilizar el gusto, el estilo, las posibilidades económicas del comitente con su derecho a cobrar honorarios. Por lo general será un largo camino donde el cliente no sólo discutirá el monto de honorarios, sino también la fachada elegida, la resolución de detalles y el color de tinta utilizada para redactar la memoria.
Se comienza a sentir la necesidad de encontrar una forma de encaminar las relaciones iniciales con el comitente, en definitiva se busca “acordar” con el, llegar a celebrar un contrato. Una vez que se llega al “acuerdo” se tratará de volcar el contenido del mismo en un instrumento por escrito al cual se pueda recurrir en cualquier momento para conocer las pautas del mismo o los límites de la actuación de cada parte, es decir, los derechos y obligaciones de cada uno.
Sintéticamente hemos pasado revista a las características esenciales de lo que es un contrato y debemos agregar que el contrato celebrado entre un Arquitecto y un Comitente es consensual, pues queda concluido con la simple manifestación recíproca de las partes (en nuestro ejemplo el apretón de manos); es un contrato bilateral, pues genera obligaciones para ambas partes; aunque muchos comitentes no lo crean es oneroso pues una parte realiza una prestación (entrega de proyecto por ejemplo) y la otra realiza otra prestación (abona los honorarios) o se obliga a hacerlo.
¿ El contrato siempre debe ser realizado por escrito ? No siempre (Para algunos contratos, como aquellos que transmiten un derecho sobre inmuebles, por ej. la ley si exige la forma escrita, pero volvamos a los arquitectos). Como vimos es un contrato consensual, pero el artículo 1193 del Código Civil Argentino establece que los contratos que tuvieren por objeto determinada cantidad de dinero (en la última reforma de 1968 se dispuso diez mil pesos de la época) no se podrán probar por testigos y la única prueba será el instrumento escrito, dice el Código.
Aclaremos un poco las cosas: Determinados contratos, por no superar un monto determinado no es necesario hacerlo por escrito (artículo 1193) Ahora ¿Qué pasa si no celebro un contrato por escrito cuando pasa de un monto pequeño ?


SITUACIÓN UNO

Supongamos que usted celebra una contrato con un comitente y estaba obligado a hacerlo por escrito. Está feliz y contento pensando en los honorarios cuando suena el teléfono; es su comitente que le comunica que la charla de ayer queda sin efecto. Patada al tablero e insulto al gato (el que presintiendo el asunto ya se había alejado antes de concluir la conversación telefónica). ¿Qué puede hacer Ud.? Nada, pues la ley le exigía la forma escrita o algún principio de prueba escrita para probar el contrato y no admite testigos.


SITUACIÓN DOS

Usted ya le ha entregado un croquis a su comitente y se reproduce la llamada del caso uno con idéntica patada al tablero y fuga del gato (También debe recordar que si Ud. no es muy claro con el comitente, éste siempre cree que la labor de su arquitecto es a título gratuito). Aquí hay una diferencia con la situación uno. El contrato tuvo comienzo de ejecución, pues Usted entregó un croquis.
Podemos recurrir al artículo 1191 del Código Civil Argentino que si bien establece que no podemos juzgar probado un contrato que tenga una forma determinada, establece en el caso que nos interesa aquí para los arquitectos algunas excepciones. Por ejemplo a) Que el contrato tuviere un principio de prueba por escrito, asi notas manuscritas del comitente sobre un croquis y/o donde le pide ciertas características, etc. b) Una de las partes hubiese recibido una prestación y se negase a cumplir el contrato. Así si el comitente recibió el croquis de nuestro ejemplo. Pero claro, necesitamos probar que lo recibió y eso lo lograremos si tenemos testigos presénciales y/o la bendita buena idea de hacerle firmar la recepción y/o que Usted cuente con los servicios del abogado Petroccelli.
¿Por qué le damos tanta importancia a este punto ? Pues es muy sencillo: Mi deseo es que Usted pueda probar lo que hizo. Si desgraciadamente tiene que llegar a Tribunales o algún método alternativo de resolución de conflictos, debe pensar que no gana quien dice tener la razón, sino aquel que pueda probar que la tiene. Cantidad de horas de estudio en el terreno, cantidad de trabajo frente a un tablero o monitor y decenas de planos pueden desperdiciarse por no prestar atención a este punto: ¿Cómo probaré el día de mañana la existencia de un contrato ? Asi como el dicho “Cuentas claras mantienen la amistad ” yo le digo: “Cláusulas claras, por escrito y suscriptas por las partes ayudan a mantener una buena relación con el comitente ” ¿ Ya va adivinando alguna de mis recomendaciones ? 1) O se aprende los artículos 1191 y 1193 del Código Civil Argentino (O el que corresponda a su país) de memoria o realmente, mucho más práctico, celebra contratos por escrito cualquiera se su monto. Si lo primero que le encargan es un croquis, lo cual puede todavía no justificar la redacción de un contrato muy completo y que puede espantar al comitente, sí le puede hacer firmar un encargo muy simple donde defina que es el croquis y, sobre todo, que costo tendrá para el comitente. Si las tratativas no continúan el profesional tendrá así una prueba de su derecho a cobrar honorarios por su croquis. Si el contrato se concreta se lo incluirá como documental gráfica y se dejará constancia si el arquitecto cobró o no los honorarios por croquis al momento de firmar el acuerdo. 2) Si no puede o no quiere hacerle firmar este encargo de croquis, por lo menos que el comitente le firme una copia de cualquier documento que reciba. (En una copia del mismo) 3) Las mismas consideraciones las hacemos para el caso de un anteproyecto, etapa en la cual, para mi gusto, ya debe existir el contrato 4) Si no le hace firmar a su comitente un encargo, luego no firma un contrato y/o no le hace firmar copia de todo lo que reciba: ¡NO SE QUEJE! Por mi parte hice lo que estaba a mi alcance para convencerlo.


Vocabulario básico:


Petroccelli

Era el personaje de una serie televisiva de la década de los 80. De profesión abogado y con el interminable placer de construir su casa por el método de autoconstrucción y sin asesoramiento de arquitectos (Sus paredes estaban a medio levantar y con inclinación de 45 grados) En el caso de llevar el caso de un Arquitecto siempre contaba con la voluntad del demandado que sin prueba alguna en su contra hubiera dicho -gritado- al Juez : - ¡¡Es cierto, yo le encargué al Arquitecto mi mansión de 1500 metros cuadrados con natatorio y aire acondicionado central y nunca le aboné !!


Capitulo Segundo

El uso de formularios pre-impresos no es una práctica nueva y hoy la encontramos extendida a innumerables actividades: Seguros, compraventa de inmuebles, contratos de transporte, compra y venta de automotores, etc. Por lo general este tipo de contratos ya impresos, conocidos como “contratos de adhesión” marcan una posible desigualdad entre las partes firmantes (ya sea una desigualdad económica o de poder de decisión) pues a una de ellas no le queda sino aceptar o rechazar las cláusulas ya predispuestas y presentadas por la otra, en definitiva su poder se reduce a decidir si contrata o no.
Si bien los contratos de locación de obra pre-impresos que se utilizan en la mayoría de los Colegios Profesionales no tienen de ninguna manera por objetivo el expresar desigualdad alguna entre arquitecto y comitente, sino sólo el de “facilitar” las cosas, en muchos casos han generado confusión. Yo no recomiendo el uso de formularios pre-impresos para celebrar un contrato con el comitente. En la iniciación de las relaciones contractuales, en el que se busca lograr una declaración de voluntades en común destinada a reglar sus futuros derechos, el arquitecto debe poder explicar el porqué de cada cláusula. Resulta mucho más sano charlar con el comitente sobre cada una de las cláusulas que conformarán el contrato logrando más claridad y una mayor confianza entre las partes.
Cada arquitecto debe ir armando sus cláusulas modelo (ya sea que la haya copiado de un contrato anterior, del contrato de un colega amigo, etc) y las irá utilizando según las necesidades del caso. Estaremos todos de acuerdo en que no se puede utilizar el mismo modelo de contrato para una vivienda unifamiliar con servicios básicos, que aquel instrumento necesario para el proyecto y dirección de un hotel de 20 pisos.
Es cierto que un contrato debe ser redactado por un abogado, como así también es cierto que el arquitecto debe poder entender el por que de cada cláusula. Si cada vez que lo va a utilizar, el arquitecto debe llamar a su letrado para que se lo explique, el contrato no sirve. Es fundamental utilizar cláusulas claras y que no se presten a doble sentido. Desconfíen de cláusulas muy complicadas y soliciten no sólo su explicación sino una mejor redacción (¡¡Nunca permitan un término en latín!!).
En el futuro podrán utilizar cláusulas que hayan probado su eficacia o que se adapten mejor a Ustedes para nuevos contratos. Eso si, les recomiendo que consulten a su abogado en cada caso, pues una cláusula no es efectiva en todas las situaciones. (Ustedes saben bien que un proyecto para un caso particular, puede no ser bueno o requerir variantes para otro tipo de necesidad, otro tipo de suelos, etc. Con las cláusulas pasa lo mismo).
Lo que los Colegios Profesionales si pueden y deben exigir es que se inserte en un contrato cláusulas obligatorias en el lugar de celebración del contrato. Por ej. aquella referida a honorarios cuando las partes no puedan fijar un arancel menor al establecido por la ley local. (Esto se llama de Orden Público y son aquellas que las partes no pueden dejar de lado en sus contratos) En este punto se debe aclarar que las leyes de honorarios que mantienen su carácter de orden público fijan un arancel mínimo, un piso por debajo del cual no se puede contratar, pero de ninguna manera fijan un máximo. Es decir que los honorarios pueden ser superiores a los fijados por las escalas arancelarias. También pueden exigir que figure en el contrato cláusulas establecidas como obligatorias por otras leyes (por ej. impositivas) o incluso aquellas impuestas por decisión del mismo Colegio.
En mi experiencia como asesor de arquitectos el uso de formularios preimpresos me ha llevado a escuchar en muchos casos estas palabras: “.La verdad es que tengo dos contratos, uno el verdadero que firmé con el comitente y el otro es para el Colegio…”
Si en cada uno de esos casos el arquitecto hubiera sabido que difícil sería después, ante la justicia por ejemplo, demostrar los honorarios de cual de los dos contratos era el realmente pactado….
No podemos dar un ejemplo de contrato, ni siquiera de cláusula que se adapte a los diferentes tipos de obra, diferentes necesidades y/o diferencias geográficas y consiguientemente de legislación, pero como ya hicimos en el boletín anterior, daremos algunas pautas:
• Ya expusimos la conveniencia para el caso en que se le entregue un croquis y, mucho más en el caso de un anteproyecto, de hacerle firmar al comitente copia de lo que recibe y de ser posible un encargo de tareas donde se especifique a qué se obliga el arquitecto y qué honorarios deberá abonar el comitente.
• En el contrato siempre se referencia el domicilio y los datos del inmueble sobre el que se desarrollará el proyecto y, en su caso, la Dirección de Obra. Conviene dejar establecido si el comitente es el dueño del inmueble; en este caso deberán solicitarle que exhiba los títulos de propiedad o copia certificada del mismo y agregar una fotocopia firmada por las partes en calidad de documental del contrato.
• Si el comitente no es dueño del inmueble deberá dejarse consignado en qué carácter actúa (por ejemplo presidente de una Sociedad Anónima, mandatario del propietario, etc) dejando fotocopias firmadas del estatuto de la sociedad y su nombramiento como presidente; fotocopia del mandato conferido, etc.
• No hay ninguna ley que prohíba a una persona encargar un proyecto de arquitectura aunque no sea dueña del inmueble. Podría hacerlo con vistas a una futura inversión, un desarrollo inmobiliario, un centro comercial, etc.
O también podría hacerlo para el improbable caso de querer colgarlo en la pared. Pero saber que el comitente no es dueño del inmueble con vistas al cual se ha efectuado el encargo profesional, le servirá al arquitecto para tomar una serie de recaudos, como por ejemplo saber si es una persona con solvencia económica para pagar los honorarios; también servirá para que el arquitecto averigüe quien es el propietario y confirme si está enterado del encargo (Salvo que en vuestro contrato se especifique que es en vista a una inversión futura y se les exija confidencialidad).
• Todos estos recaudos asegurarán mas efectivamente el derecho al cobro de honorarios, evitando que quien termine con el proyecto colgado de un clavo en la pared sea el Arquitecto.


Capitulo Tercero

Muchas veces olvidamos que un contrato es un acuerdo de voluntades destinado a reglar los derechos de las partes y pensamos que ese acuerdo sólo está materializado en el instrumento firmado y nada más. Además del instrumento firmado pueden existir - y de hecho casi siempre existen- otros elementos que conforman el contrato y por ello es importante detallarlos, pues forman el acuerdo celebrado y sirven también para reglar las relaciones entre las partes. Me refiero a los documento gráficos (planos que conforman el anteproyecto, planos de detalles, vistas, axonometrías, etc) libro de órdenes y pedidos que servirán para mostrar el contrato día a día, acuerdos celebrados con el comitente posterior a la firma del convenio original, etc. Recuerde lo que siempre le aconsejo: Si las relaciones con el comitente van bien, todos los documentos se convertirán en papeles amarillentos, pero si existe un problema por mínimo que este sea, el instrumento escrito y esta documentación anexa que forma el contrato lo ayudarán para que las relaciones se vuelvan a encauzar por buenos caminos y en última instancia serán su mejor apoyo.
Pero hablando de apoyos, relaciones con el comitente y el día a día del contrato ¿No le ha sucedido que en una etapa avanzada de la obra la esposa del comitente (o una buena amiga de esta) tiene la genial idea de hacer una “pequeña modificación” Creo que este es el momento más temido por un arquitecto en obra, aquel en el que siente una dulce voz que le dice ” Arquitecto ¿ Y si hacemos la cocina un poquitito más ancha? ” “En el dormitorio de los chicos ¿no se podrá agrandar un poquitito la ventana? Es por la luz vio…” La pequeña modificación o el pequeño adicional puede significar para el Arquitecto una gran cantidad de horas, ya sea proyectando, replanteando o dirigiendo. El problema viene cuando se pretende cobrar por el adicional o la modificación.
A pesar de que no es un tema extraño o poco frecuente, este es un tema poco tratado en los contratos y causa de muchos conflictos.
El artículo 1633 bis del Código Civil Argentino dice que el empresario no podrá modificar el proyecto sin autorización por escrito del dueño, pero que si se tratara de una modificación necesaria y que no pudo preverse al momento de contratar se deberá comunicar inmediatamente al propietario y, si este no acepta la modificación y por tanto el mayor precio que importa, la cuestión se decidirá judicialmente.
Esta modificación introducida en el Código Civil Argentino en 1968 terminó con la práctica de algunos constructores que introducían reformas inconsultas y/o innecesarias con el consiguiente pedido de un mayor precio; lo problemático cuando no había autorización por escrito era probar la aceptación de esas modificaciones o adicionales y el mayor precio generado.
Con la reforma se marcó un camino: El Empresario que quiera cobrar modificaciones o adicionales debe pedir autorización por escrito.
Pero que pasa con el arquitecto, ya sea en su papel de proyectista o de director de obra. Uno de los caminos es aplicar por analogía lo establecido por el artículo 1633 bis recién analizado. Otro, el mas recomendable, es tener una cláusula en su contrato que requiera tanto para una, como para la otra parte la obligación de autorización o solicitud por escrito para adicionales o modificaciones y una aceptación expresa agregando la forma de determinar su precio.
Lo mas común no es que el proyectista introduzca modificaciones o adicionales a un proyecto ya aceptado, pues eso sería lisa y llanamente modificar unilateralmente un contrato, camino que le está vedado. Casi siempre es el comitente quien luego de entregado el proyecto y aceptado, le solicita al profesional un par de ideas nuevas pues se le ocurrió algunos cambios. El arquitecto procede a realizar el proyecto por estas modificaciones y/o adicionales (que se componen de algo mas que cuatro “dibujitos” que presupone el comitente). El problema viene a la hora en que se pretende cobrar por esos conceptos. Desgraciadamente -y la experiencia nos lo demuestra- muchos comitentes tratan de eludir el pago alegando que son cambios que se le ocurrieron al arquitecto y que ellos nunca aceptaron.
Lo mismo le sucede al arquitecto en su papel de Director de Obra (si no coincide con el proyectista) al que le toca dirigir esas “Yapas” y que, seguramente encontrará inconvenientes al momento de querer cobrarlas.
Para evitar perder los honorarios por esas modificaciones y/o adicionales que pueden ser de importancia cuantitativa y/o cualitativa dentro de la obra, como ya dijera conviene redactar una cláusula contractual estableciendo que toda modificación o adicional que solicite el comitente se deberá hacer por escrito para que genere el derecho al cobro de honorarios y el procedimiento para determinar los mismos.
En ciertos contratos también se puede establecer una cláusula “colchón” es decir que si las modificaciones, ya sea disminuyendo o adicionando trabajos no supera un cierto porcentaje general de la obra, no dará derechos a disminuir o aumentar los honorarios.
Recuerde: Contemplar en su contrato situaciones que, de no estar regladas, pueden llevar a conflictos le ayudarán a no “adicionar” problemas a los normales de una obra y evitará que usted deba “modificar” sus expectativas de cobro.


Vocabulario básico:


“Yapa”

Refacción, añadidura. En Argentina lo utilizamos como algo inesperado que se agrega a lo estipulado. Cuando éramos niños en lugar de 100 gramos de caramelos, nos entregaban 110 gramos. En arquitectura se utiliza como sinónimo de aquella razón inesperada que dará el comitente para ampliar el plazo de pago de los honorarios, como por ejemplo depresión por la muerte
e la mascota preferida de su suegra, baja de la bolsa en Nueva Zelanda, etc.


 





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