Funciones en las Administraciones de Consorcios - Responsabilidad profesional - Opinión vinculante - Objetivos - Constitución y Organización del Registro Unificado de Prestadores de Servicios a Consorcios y Administraciones de Propiedades - Capacidad de contratación de servicios - Evaluación continua - Estadística unificada -

Los Consorcios de Propiedades Inmuebles están formados por condóminos y personas físicas, cuya integración se amalgama básicamente en las disposiciones establecidas por el Reglamento de Copropiedad que les es común a todos, en cuanto a sus derechos y a sus obligaciones.
Son las autoridades tales como los Administradores, en quienes los Condóminos han conferido atribuciones que les autoriza a realizar los procedimientos de fiscalizaciones y controles y Administración de los Gastos Comunes.
Dichos Administradores deben a diario enfrentar situaciones de carácter laborales, de seguridad, mantenimientos edilicios, etc. con tiempos de resolución que pueden ser variables, según sea la característica de cada situación planteada.
Me referiré a los acontecimientos de carácter edilicios, los que también pueden tener diferentes tiempos relativos de solución, basándose fundamentalmente dicha diferenciación en problemas de: Soluciones Programadas, Soluciones Mediatas y Soluciones Inmediatas.
Las Soluciones Programadas corresponden a las tareas de mantenimientos normales que periódica y habitualmente son contratadas con empresas de servicios tanto de Mantenimiento de medios de transportes verticales y de Ascensores; Mantenimiento de Bombas de impulsión de agua a tanques de reserva; Mantenimiento del servicio de iluminación; Mantenimientos de limpiezas y purificación de tanques de bombeo y reserva de agua, etc. que dependerá exclusivamente de las instalaciones fijas, móviles o automáticas que disponga cada Consorcio.
Estas Empresas de Servicios con tareas contratadas para las prestaciones periódicas y con fechas programadas, también pueden ser utilizadas en tiempos de prestación no programada, para casos de desperfectos y/o roturas inesperadas. Ahora bien, es sabido que estos desperfectos o roturas pueden a menudo detectarse con antelación, si durante las tareas realizadas durante los mantenimientos de los distintos elementos se efectúa una adecuada verificación y control de la ejecución de los trabajos, a efectos de prevenir futuros incidentes no deseados, que puedan evitar erogaciones mayores.
El término utilizado como adecuado infiere a la incumbencia que le es propia únicamente al Profesional de la Construcción con Título y matrícula habilitada, que el permite realizar tareas técnicas en el ámbito que le compete.
Las Soluciones Mediatas invariablemente alcanzan consenso por medio de las Asambleas y casi siempre son los que corresponden a trabajos de mayor envergadura, como ser: impermeabilización y pintado general de paredes exteriores, balcones; automatización de ascensores; remodelación de ingresos y palieres, etc., y que requieren un tiempo de Proyecto en el que se intercambian ideas y estudios de prefactibilidad teniendo en cuenta el considerable monto económico de la erogación.

Las Soluciones Inmediatas son las que surgen sin previo aviso. Las que no pueden ser previstas aún por las tareas normales Programadas de mantenimiento, ya que casi siempre provienen de instalaciones que se encuentran embutidas en paredes o en conductos comunes y por no encontrarse a la vista resulta imposible detectar hasta que se manifiesta el desperfecto. En este tipo de intervenciones se hacen imprescindibles tres condiciones necesarias:
a. La Opinión Técnica de un Profesional experimentado que demuestre conocimientos profundos de sistemas estructurales en hormigón armado, acero y madera, como así obviamente en instalaciones complementarias;
b.La celeridad de su intervención; y,
c.La determinación en breve lapso del diagnóstico, elaboración, planteo y evaluación de distintas alternativas de solución a las fallas detectadas.
Cualesquiera fueran las Soluciones que se resuelva adoptar, el control de sus ejecuciones deberá siempre ser vigilada con la intervención de un representante idóneo de la Administración.
Delegar estas tareas de supervisión técnicas solamente deben recaer sobre un Profesional con incumbencias en las Construcciones Civiles, ya que serán los que deberán responsabilizase técnicamente por el control de ejecución, ensayos de materiales, pruebas finales y recepción de los trabajos realizados.
Esta Delegación está enmarcada en lo que podremos determinar como la Figura del Representante Técnico de la Administración, que haga cumplir y verificar el estricto acatamiento de las condiciones pactadas para la prestación de los servicios contratados.

FUNCIONES EN EL CONSORCIO Y EN LAS ADMINISTRACIONES.

Algunas Administraciones poseen la capacidad técnica como para encargar los trabajos a realizarse en el Consorcio sin ayuda externa, aún cuando éstos sean complicado, para lo cual tienen incorporados profesionales con capacidad para efectuar esos encargos y/o contrataciones, y en algunos casos poseen suficiente capacidad técnica como para estudiar y proyectar las obras, aunque éste no es el caso general.
Los trabajos a realizar en el Consorcio son casi siempre confiados a firmas con reconocida solvencia técnica y económica, en algunos casos asistidos por los profesionales que realizaron los estudios y/o proyectos de las Soluciones Mediatas. En el caso del Representante Técnico de la Administración rara vez se dedica a la ejecución, pues se considera casi siempre ambas actividades incompatibles en relación a que no pueden ejecutarse obras para un comitente y dirigirlas representándolo a éste al mismo tiempo. La incompatibilidad está fundamentada por lo tanto, en el hecho que los Representantes Técnicos deben asistir a la contratación y controlar el cumplimiento de las firmas que ejecuten.
El control de los trabajos de ejecuciones que deberán realizar las firmas contratadas, requiere por parte de los Administradores destacar en el lugar, un profesional de la construcción con capacidad de controlar el cumplimiento de las pautas del contrato así como la calidad de la prestación efectuada. Esta delegación se realiza a través del Representante Técnico de la Administración en quién estará a su cargo el Control Técnico de los trabajos que se efectúen.
En razón de economía de tiempo y para evitar que el daño detectado se pueda extender a zonas aún no afectadas, la rápida información de una falla detectada, y pese a ser incipiente ya manifestada, y la rápida presencia e investigación que realice el Representante Técnico en el principio del daño provocado, evitaría la pérdida de horas y hasta días que llevaría efectuar una constatación en forma tardía, con las consiguientes consecuencias económicas que encarecerían las reparaciones.
Por falta de control o simplemente por carencia de los conocimientos suficientes o abuso de buena voluntad, algunas soluciones elegidas de esa manera (sin un profesional asesor) pueden perjudicar seriamente otras zonas del edificio, debiéndose tener especial cuidado en lo que a las estructuras e infraestructuras se refiera.

OPINIÓN VINCULANTE.

Es sabido que las prestaciones de las firmas contratadas, se realizan a menudo a través de pedidos de reparaciones y trabajos que no siempre están perfectamente determinadas, ya sea por su enmascaramiento o por una falla en la determinación del diagnóstico previo, y que no siempre es lo que se había pensado respecto al trabajo a efectuar.
Como estas obras se encuentran en el régimen de obras privadas en general regidas por la legislación civil, en especial el capítulo de locación de obras y servicios del Código Civil, es necesario que se determinen las prelaciones de los distintos documentos y especificaciones que pueden incluirse en los contratos, fundamentalmente en las determinaciones de modificaciones de trabajos no contempladas en el contrato ( o lo que comúnmente llamamos imprevistos ). Es en esta instancia de la ejecución de los trabajos, cuando la opinión del Representante Técnico de la Administración debe ser de un modo vinculante, ya que permitirá de este modo la toma de decisiones en tiempo y forma, en pro de la economía de tiempo lo que podría evitar mayores erogaciones.
Asimismo se debe establecer la diferencia que existe entre la figura del Representante Técnico de la Administración ( quien es el verdadero Director e Inspector de la Obra ) con la del Conductor Técnico de la firma en quien se encomiendan los trabajos, función ésta imprescindible y que involucra la responsabilidad civil por la buena ejecución de los trabajos y la calidad de materiales empleados.
Como es en contadas ocasiones que las firmas contratadas para los trabajos que se realizan en los Consorcios poseen la figura y menos la presencia de un Conductor Técnico que cumpla sus funciones inherentes durante la ejecución de las tareas contratadas, debe ser el Representante Técnico de la Administración quien actuando en nombre de esta última, asuma esas funciones de contralor, para verificar realmente la buena ejecución de la mano de obra; la utilización de los materiales previstos; la realización de las pruebas e inspecciones correspondientes como así también efectuar la aceptación de los mismos, a efectos de poder dar cumplimiento al acta de recepción correspondiente, y verificar el cumplimiento del plazo de garantía establecido previamente.
Serán tareas a cumplir también por el Representante Técnico de la Administración: el perfeccionamiento de los contratos de locación de servicios en cuanto a plazos, garantías, cláusulas, seguros a contratar en cada tarea, pago de aportes previsionales, el aseguramiento de condiciones de higiene y seguridad en el trabajo y la certificación y aprobación de las tareas para su posterior pago, finalizando con el Acta de Recepción Provisional y luego de la Definitiva de los trabajos.

OBJETIVOS.

Es necesario por lo tanto, dejar sentadas las bases para que en forma unánime los Administradores de los Consorcios, formados por Inmuebles inscriptos en el Régimen de Propiedad Horizontal Ley Nº13.512, tomen pleno conocimiento de la acción solidaria para con sus administrados, que resultará ser el nombramiento de la figura del Representante Técnico que los representará técnicamente ante los proveedores y prestadores de servicios, a fin de poder evitar por falta de su presencia, la adjudicación de actos de la Administración que por no poseer la incumbencia respectiva, puedan haber ocasionado al total del Consorcio con decisiones que por ahora las nombraremos como incorrectas.
El art. 2691 del Código Civil se refiere a las obligaciones de los condóminos para con los demás en relación a los daños que pudieren haber causado. Están involucrados en el texto los daños provocados directamente a la cosa común, que obviamente implican un perjuicio para los otros condóminos, como también los daños causados a los condóminos en la administración de la cosa común, ya sea como mandatario ( art. 2701 del C.C. ), o simple gestor de negocios ( art. 2709 del C.C.)
También podemos recordar que para la jurisprudencia argentina, que: “… el honorario del Administrador no es sino un gasto de conservación de la cosa”. ( C. Civ., Sala D, La Ley 130 - 348 ), por lo tanto más conveniente será que dentro de los servicios de la Administración se encuentren los servicios de tareas netamente técnicas que desarrollará el Representante Técnico de la Administración, lo que permitirá contar con el aval de la incumbencia correspondiente al Profesional responsable.
El Administrador es responsable legalmente como tal en el cumplimiento de su cometido, pero humanamente no se le puede conferir responsabilidades en incumbencias y consecuentes obligaciones sobre materias que no domine
El formalizar la figura del Representante Técnico de la Administración para que represente al Consorcio en las cuestiones técnicas ante los proveedores de trabajos y servicios, será un hito que corregirá la ausencia de un Profesional interviniente con incumbencias reconocidas, apto y con capacitación necesaria como para tutelar las decisiones que se tomen en el orden edilicio del inmueble.

CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO UNIFICADO DE CONSORCIOS DE PRESTADORES DE SERVICIOS A CONSORCIOS Y ADMINISTRACIONES DE PROPIEDADES.

En general los comitentes de servicios que contratan regularmente trabajos de importancia, llevan un registro de posibles prestadores, en el cual registran por un lado los datos importantes que permiten valuar su capacidad de contratación técnica, y en algunos casos determinan ésta en función de los antecedentes del postulante.
Así como la Ley de Obras Públicas Nº13.064 dispone la creación de un registro de Constructores que asigna capacidad en monto de obra máxima a contratar por año, en función de las obras realizadas en períodos anteriores por la empresa, en forma análoga se podría instrumentará un Registro especial en el que se registraría a los postulantes en cada año.
Se prevé inicialmente _ y con el transcurrir de los sucesivos períodos podrá ser modificado _ una inscripción de constitución del Registro, con reinscripción anual, en donde se incorporarán los datos de cada postulante, el que indefectiblemente deberá acreditar Título Profesional Universitario Habilitado, con incumbencias en obras de edificios de propiedad horizontal de la Construcción Civil y que demuestren conocimientos profundos de sistemas estructurales en hormigón armado, acero y madera, y en instalaciones complementarias.
La obligatoriedad de ser un Profesional Universitario con matrícula habilitada, es condición básica para cubrir el cargo de Representante Técnico de las Administraciones en las edificaciones con alturas de más de planta baja y tres plantas altas, o que estén formadas por estructuras estáticamente indeterminadas, en lo que se podría determinar como Categoría 1, la que sería creada a partir de la Constitución del Registro.
La Categoría 2, podría ser conformada por Profesionales con títulos de carreras con incumbencias en la construcción, de estudios secundarios provenientes de los distintos establecimientos técnicos, cuya matrícula habilitada en el Colegio Respectivo, sea la otorgada por la Municipalidad de Rosario, que corresponderán a edificios con alturas menores a las de planta baja y tres plantas altas.

CAPACIDAD DE CONTRATACIÓN DE SERVICIOS.

Las diferentes valuaciones a tener en cuenta serán incorporadas en un listado que se integrarán con datos formados por requisitos mínimos, ya que si se solicitaran exigencias exageradas, podría ser un instrumento para descalificar posibles postulantes, favoreciendo el oligopolio de unos pocos, por lo que se deberá usar con mucho criterio y sin solicitar requisitos que no resulten imprescindibles para el cargo a cubrir.
Los diferentes requisitos podrán ser como mínimo los siguientes: a. Título profesional con matrícula habilitada en el Colegio Profesional correspondiente a la Categoría en que se inscriba; b. Tener una antigüedad de cinco ( 5 ) años como mínimo de actividad profesional comprobada; c. No haber estado inhabilitado en la matrícula ni poseer registro de causas penales; d. Poseer antecedentes de Dirección de Obras de construcciones civiles debidamente comprobadas; e. Presentar antecedentes de Administraciones de Propiedades o Consejos de Administración de Consorcios, para quienes hubiese efectuado trabajos profesionales y/o tareas similares en competencia con el cargo a cubrir: f. Indicar en forma fehaciente pericias técnicas realizadas en edificios de la Categoría en que se postula.
Con esos datos aportados por los Profesionales, se formará una nómina base que permitirá establecer un listado de postulantes con capacidad de contratación como Representante Técnico en cada Categoría.

EVALUACIÓN CONTÍNUA - ESTADISTICA UNIFICADA.

Una vez determinado el listado básico correspondiente a la capacidad de contratación del Representante Técnico de las Administraciones de los Consorcios, se procederá a su modificación anual en base a las altas y bajas que se efectúen de la nómina.
Los resultados que se obtengan de los informes de las condiciones técnicas de sus tareas profesionales anuales; del grado de satisfacción obtenido; de las eficaces soluciones indicadas y otros datos que serán incorporados oportunamente, dará una posibilidad de agregar a las observaciones de la valuación que será incorporado directamente por el informe de cada Administración y que incidirá en la de capacidad de contratación.
También serán informadas en el Registro el número de las Administraciones atendidas por cada Profesional, comunicando las bajas que se efectúen y las causas que la motivaron, a efectos de una depuración transparente del Padrón.
Todos los años y en determinado mes, serán emitidos los listados de capacidad de contratación en el Registro Unificado, siendo dadas de altas en forma mensual publicándose los nuevos postulantes que se incorporen al listado así como las bajas que se produzcan.

Presentado para su consideración y discusión.

Autor: Ing. Civil Norberto O. Pavanetto (*)

(*) Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de Rosario con Orientación en Construcciones.
Auditor Técnico - Económico de Proyectos, Conducciones Técnicas y Ejecuciones de obras civiles y construcciones industriales de orden privadas y estatales.
Perito Judicial y Delegado Técnico de partes en los Tribunales Provinciales.
Miembro Titular del Tribunal de Disciplina y Ética Profesional del Colegio de Profesionales de la Ingeniería Civil de la Provincia de Santa Fe - Distrito II.
Asesor Técnico y Consultor sobre reclamos de daños provocados en obras y construcciones civiles.
Consultor sobre Liquidaciones del Valor Actual de Medianerías.